（广东发展银行东莞分行）

 

     摘  要：自2005年以来，人民币一路升值，人民币升值同房地产业息息相关。作为外向经济为主的东莞，其房地产业与人民币升值有何关系？本文以东莞房地产业发展状况为例，详细阐述人民币升值对东莞房地产的影响，以揭示人民币升值与东莞房地产业的关系。

 

      自2005年7月21日起，中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。2005年7月21日，美元对人民币交易价格由原来的1:8.276调整为1:8.11元人民币，小幅升值2%。截止2006年12月01日，已调整到1:7.8295，升幅达到5.4%。人民币升值了！汇率机制改革了！对于普通百姓来说更关心的是我们的生活会受到多大的影响？老百姓最关心的房价是否因此产生波动？东莞属外向型经济，人民币升值对东莞房地产有何影响？为揭示人民币升值与东莞地产关系，笔者对东莞市房地产业进行了一次详细的调查研究。

       一、人民币升值与房地产的关系

      人民币升值各界人士看法不一，房地产市场当然也不例外，众多专家粉墨登场分析行业影响，而地产大佬们也各抒己见，这让宏观调控之下中国原本错综复杂的房地产市场和发展方向变得更加扑朔迷离。

      央行撰文指出，人民币升值既不会造成房价下降，也不会使房价大幅上扬。央行分析认为，汇率调整后，打算流入中国的热钱投资不动产的势头会减缓，这对国内高端、外销型的房地产是个利空，有价格下调的压力；反之，对中低档房地产是个利好，因为中低档房地产的成本会降低，原来投资于高端房地产的资金会转移到中低档房地产上来，增加其供应量。

人民币升值会导致热钱在短时间内退出，将会给中国经济发展带来负面影响。热钱的退出将会影响到中国内地的楼市。而受热钱的流出影响最大的将会是北京和上海两个地方，这两个地方的楼市集中了大量的热钱，因此，热钱的流出会加剧两地房地产市场的变冷。对房地产行业而言，由于在调整汇率之前，就已经对房地产市场进行了调控，可以视为铺路的行为。因为只是汇率上升，而房地产泡沫已经存在，那么泡沫会越变越大的。在上世纪80年代的日本和台湾身上，我们都看到了这样的情况。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大。目前，最重要的是，加强对监管监控力度。

目前，在世界范围内期待人民币升值的呼声很高的情况下，一些国际游资云集香港，流入中国大陆，抢购人民币资产，豪赌人民币升值。对于以各种非正规渠道进入中国大陆的外资，在内、外销房并轨的情况下，购买物业等待人民币升值显然是最佳的选择。

      大量外资进入，可能会出现“泡沫”，虽然警告不绝于耳，但国内各大城市的房价仍然涨势不止，从发展势头来讲，如果没有实质性打压房价的“利空”出现，那么房地产借人民币的升值，房地产“大牛市”的上涨空间还有多大，什么时候会出现拐点，谁都不敢盲目断言。

      目前，政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，各地民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了维持房价“高烧”的希望。

      由于当年“广场协议”后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。假如现在人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现，到底有多少国际游资进入了中国或者准备进入中国“豪赌”人民币升值，这是难以确定的。

人民币升值对房地产行业的影响比较复杂。一方面，海外热钱流入在短期内将缓解投资者对房地产行业的悲观情绪，房价大幅下跌预期将有所改变，开发商降价步伐可能会放缓；但另一方面，政府在前期对房地产进行一系列宏观调控的背景下，可能会出台更严厉的行业调控政策。

       这一点似乎从国际惯例（如韩国、日本、台湾等国家和地区）中可以找到这种经济周期对房地产影响的先例：在升值初期，经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中,房价在不断上涨,泡沫形成,但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响;最后,币值升至最高时,房价到了最高点,但出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济开始走向衰退，这时就是泡沫破灭，房价下降的时候。

      二、人民币升值背景下的东莞房地产发展状况

自去年七月份以来，人民币升值幅度稳步提高。在人民币升值背景下，东莞房地产业发展状况如何呢？笔者对东莞房地产业进行了深入细致的调查，并作了详细分析。

       2006年上半年东莞经济在较高的经济增长平台上保持平稳发展，上半年全市完成生产总值为221.41亿元，较去年同期增长18.7%，社会固定资产投资266.88亿元，较去年同期增长19%，房地产开发投资62.42亿元，较去年同期增长15.2%，房地产开发投资占固定资产投资比例达到23.4%，较去年同期少有增长，进出口总额377.06亿美元，较去年同期增长10.5%，社会消费品零售总额为286.08亿元，较去年同期增长16.9%，城乡居民储蓄存款为1857.40万元，较去年同期增长7.5%。

      2006年上半年，东莞商品房销售面积达120.96万平方米，其中住宅成交面积为105.56万平方米，较去年同期增长18.49%；同时二手房成交面积达到52.85万平方米，成交价格为1645元/平方米，分别较去年同期增长34.4%及20.78%，保持较强的增长势头。

      从表1住宅成交状况来看，2004年至2006年上半年，住宅销售在2005年下半年创下最高值，达到192.5万平方米，2006年上半年由于受到宏观调控政策的影响，住宅成交状况出现一定幅度下滑，较去年同期持平，成交均价同时在2005年下半年创下高峰，达到3739元/平方米，与去年同期基本持平，成交均价较去年同期增长15.07%，二手房成交面积达52.85万平方米，较去年同期增长34.4%，成交均价达1645元/平方米，较去年同期上涨20.8%；二手房市场出现较大幅度的发展，也是房地产整体市场发展所带动。

      由表2批准预售状况来看，从2004年到2006年上半年一直保持较为平稳的走势，其中上半年批准预售的面积普遍低于下半年，也是房地产市场一直以来的规律所致，大多开发商会避开1-3月份的淡季，如不能在五一前入市的话，大多项目会选择在下半年进入市场，从而保证占有金九银十的市场先机，2005年下半年批准预售面积创下新高，达到271.9万平方米，06年上半年在05年上半年基础上保持平稳走势，平均每套面积大致稳定在115-134平方米之间，迎合东莞购房者一直以来的居住习惯，随着相关宏观调控政策的实施，东莞的户型面积也将受到挑战，中小户型所占比例将逐渐增加。

 

表2  批准预售状况
时  间	批准项目数量	批准预售面积	批准预售套数
2004年上半年	87	1711万平方	12714
2004年下半年	119	2548万平方	21493
2005年上半年	107	170万平方	14796
2005年下半年	166	2719万平方	21973
2006年上半年	91	1679万平方	13730

 

      2006年上半年商品房市场销售量的增长主要贡献仍然在住宅市场。从2004年上半年的59.15万平方米，2005年上半年的89.09万平方米，再到2006年上半年的105.56万平方米，三年来东莞的住宅市场销售量持续扩大，今年上半年住宅销售量较去年同期增幅18.49%，销售量虽处于增长势头，但增幅明显小于去年同期51%；从主流的住宅市场走势表明：快速上涨一年有余的东莞房地产市场开始走向增长的慢车道，增长速度在理性的回归正常。

      从06年的市场热点来看，市区主要集中在南城、东城东部及主山片区及莞城旧城片区等，万江下半年汽车总站片区将有理想0769及阳光海岸两大项目入市，且在产品设计方面都有自己的特色；另外随着中心区及松山湖片区的日渐成熟，同时万科松山湖1号已经动工，必将带动片区房地产市场的进一步发展。下属镇如常平、塘厦、厚街、寮步、虎门、长安将延续曾经的余温，保持较强的发展势头，市区与城镇之间依然缺乏必要的互动，各自为政，随着政府规划工作的实施，市区与城镇之间的差异化将逐渐缩小，从而促进东莞房地产市场的长期稳定发展。

       06年上半年东莞二手房成交面积达到52.85万平方米，较去年同期上涨34.4%，同时二手房成交均价达到1645元/平方米，较去年同期上涨20.8%，从近几年的成交面积及成交均价来看，都在保持较为平稳的发展，相比新房，二手房的成交均价较低，所以近年来房价上涨幅度相对较快，但由于东莞目前的三级市场相应的制度尚不明朗，因而三级市场要与新房平分秋色，尚需一定的时间发展完善。

 

 

 

时间 面积  比率	04年下半年	05年上半年	05年下半年	06年上半年
80平方米以下	37.97%	38.09%	35.74%	33.08%
80-120平方米	49.75%	49.58%	51.70%	50.36%
120-160平方米	6.53%	9.05%	6.39%	8.66%
160平方米以上	5.75%	5.29%	6.17%	7.90%
2000元/平方米以下	85.17%	84.81%	88.03%	74.90%
2000-3000元/平方米	13.20%	12.96%	14.85%	18.19%
3000-4000元/平方米	0.92%	1.35%	2.51%	5.51%
4000元/平方米以上	0.46%	0.88%	0.78%	1.40%

      三、人民币升值对东莞房地产的影响

      人民币升值了，人民币的升值与房地产业息息相关。从上述东莞房地产业的发展状况来看，人民币升值对东莞的房地产业有一定的影响但影响不大。笔者认为：

      人民币汇率改革与人民币升值等相关问题，04年下半年就开始在东莞热传起来，经过两年多的讨论，东莞市民逐渐把注意力转移到其它地方，市民心理上也开始接受人民币升值，在市民的潜意识中已形成了人民币会升值这一概念，所以在人民币升值的同时，对东莞市民买房这种大投资意欲没什么影响，如果要算影响程度的话，房产政策对他们买房才是最大的也是最终的影响。

      这次人民币升值对东莞市民的存款意欲刺激显得更大，而且手中有美元的市民，他们也不一定会将全部美元换成人民币，他们权衡利益比例后，有可能会换成欧元或其它比较稳定的外币。相对而言，东莞市民买楼受人民币升值刺激不明显，相比之下，房地产新政更会左右他们的购房意欲。另一方面，东莞市民在选买进口产品时可能会得到更多实惠，也可能给国内企业带来一定的压力，造成一定的利润下降空间。

      对于人民币升值对房贷政策是否有影响这一问题，笔者认为，房贷政策只会跟着国家房产政策和金融政策走，他们的房贷政策也是按照国家的规定执行的，不受人民币升值的影响。

      在东莞房地产市场中由于国际资本的投资比例极小，所谓热钱的进出与我市楼价的涨跌并无多大关系。升值后真正产生作用的是人民手中增值的资金如何寻找出路，而房地产正是充当这一出路的首选物品。人民币升值初期，由于各种原因，包括对水、电、气等基础设施的价值刺激，基础设施一涨，将全面上涨，这对东莞房地产业是利好，房地产也相应会上升。此外，由于国际热钱对深圳、广州的影响不可忽视，而东莞又正好地处二者之间，作为珠三角的重要城市应随时做好接受深圳、广州各项辐射的准备，及市场变化带来的种种不确定因素。

      人民币升值对东莞大多数中、低端买家不会有影响，但可能会对少部分高端买家的第三甚至第四次置业产生心理影响。据笔者了解，那些首次置业或二次置业的普通人，基本上没有人把人民币升值与买房、医药、卫生意愿“挂钩”，只有个别第三、四次置业的高端买家产生些微影响，确实有个别老板在考虑趁人民币升值到境外置业，而搁置在本土第三甚至第四次置业买“豪宅”的计划，不过，相比之下，能有足够实力到美国或澳大利亚置业的本地买家毕竟只占少数，多数人第二、三次购房还是在本地。

      笔者认为，人民币的升值对东莞房地产市场的影响，短时间内应该不会出现，但由于一些相关要素，如国际市场燃油、钢材、水泥、木材和玻璃等以美元或其它国际货币结算的物资价格，可能会因人民币的升值而产生变动，不过要影响到东莞的房地产市场，看起来起码要半年时间。东莞房地产的买家基本上是以本土消费为主，买家、卖家之间房屋交易都是以人民币结算，所以说，从市场交易角度看，人民币升值对东莞房地产市场应该不会产生直接影响。至于间接的影响会怎样？影响力有多大？这要看石油、钢材和水泥等与建筑成本有关的价格起伏情况，经过一段时间才能显现出来。

      人民币升值对东莞这样以内销为主的楼市不会产生有直接影响，国内可能只有象上海、深圳这样的面向世界“双向”销售的楼市会有些影响，人民币汇率调整对东莞楼市的销售基本上可以忽略不计，毕竟持美元进入东莞投资置业的买家数量很少。但可能有些高档的建筑材料价格会间接受影响，主要是生产成本会因国际燃油、国际运输费用的价格上涨等有变化。不过，现在一般的建筑材料，都是国产化为主了，有些外国名牌产品或是外国商家拥有专利的，其实也是外商投资企业在东莞本土生产的，所以，这部分建筑材料的价格上涨或下降，其实与人民币升值与否关系不大。即使有影响，也起码要等半年以后才显现。

      货币升值是国家综合实力增强的必然结果，其给我们的生活带来很大的改变。同样房地产业对社会稳定起着至关重要的作用，希望东莞房地产也会随着人民币的稳定增值而健康发展。